30. novembra 2021
Na to, aby bolo písomné hlasovanie na schôdzi vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov domu platné je potrebné dodržať predpísané zákonné podmienky a postupy. Aké sú najčastejšie chyby, ktorých sa vlastníci dopúšťajú?
Na úvod svojho príspevku by som uviedla tri otázky od čitateľov, ktoré ma doviedli k presvedčeniu, že je potrebné opätovne sa zaoberať podmienkami písomného hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov. Aj napriek tomu, že túto problematiku sme aj s ďalšími odborníkmi v oblasti správy bytového fondu niekoľkokrát publikovali, určite mnohým pomôže, veď „opakovanie je matka múdrosti“.
Zároveň som došla k presvedčeniu, že mnohí vlastníci ešte stále riadne tápajú vo svojich právach aj povinnostiach.
Išlo o tieto otázky:
1. Viacerí vlastníci v dome sme sa dohodli, že si urobíme písomné hlasovanie o výpovedi správcovi. Urobili sme oznámenie, určili sme si troch overovateľov podpisov, urobili hlasovacie listiny a výsledok hlasovania sme odovzdali správcovi s tým, že mu dávame výpoveď v zmysle rozhodnutia vlastníkov. Správca sa nám vysmial a povedal, že výpoveď neakceptuje. Ako si môže správca dovoliť nerešpektovať vôľu vlastníkov?
2. Domovník v našom dome nás obchádza s papierikom, či súhlasíme so zateplením bytového domu. Odmieta povedať, ktorá spoločnosť sa o zateplenie uchádza a zatiaľ nás neoslovil ani správca bytového domu. Aké sú základné povinnosti a kto ich má zabezpečiť pred konaním zateplenia?
My, vlastníci bytov, odmietame tvrdenie domovníka, že by boli údaje o zhotoviteľovi tajné. Myslíme si, že by mali byť na verejnej schôdzi oslovení všetci vlastníci bytov a že sú reči o utajení údajov o uchádzačovi na zhotovenie neopodstatnené a vzbudzujú nedôveru. Čo môžeme urobiť?
3. Ako predseda spoločenstva som vyhlásil písomné hlasovanie k trom dôležitým otázkam. Člen rady mi to celé zrušil, pretože vraj som nemal toto písomné hlasovanie schválené vlastníkmi. Mal pravdu?
Po prečítaní týchto otázok som nevedela, či sa začať smiať alebo plakať, alebo kričať, keď len v prvej otázke je porušených šesť ustanovení zákona, v druhej je celý postup zlý a v tretej obidve strany argumentujú nesprávne.
Poďme sa teda zahĺbiť do problematiky písomného hlasovania, do jeho podmienok a úskalí. Inštitút písomného hlasovania zaviedla do zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. jeho novela č. 367/2004 Z. z., ktorá týmto umožnila prijímať rozhodnutia vlastníkov aj iným spôsobom, ako hlasovaním na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení.
Tento spôsob hlasovania sa dostal do zákona, predpokladám, na základe stále sa znižujúceho sa počtu vlastníkov, ktorí chodili na schôdze. Nízka účasť vlastníkov na schôdzi často bránila prijímať akékoľvek rozhodnutia, či už išlo o obnovu bytového domu alebo len malú opravu spoločných častí či zariadení domu, voľbu orgánov, schvaľovanie dodatkov ku zmluve, výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv, či výšku poplatkov za služby, proste o čomkoľvek, čo bytový dom práve potreboval vyriešiť.
Do toho času bolo totiž jednotné hlasovacie kvórum na všetky rozhodnutia, a to nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a hlasovať bolo možné iba na schôdzi (zhromaždení). Podmienky písomného hlasovania sa vyvíjali spolu so zákonom až do dnešnej (určite nie konečnej) podoby. Teraz sú však, podľa môjho názoru, zrozumiteľné, jasne definované a relatívne ľahko zvládnuteľné.
Ak, pravda, ten, kto ide písomné hlasovanie realizovať, je s týmito podmienkami dostatočne oboznámený. V súčasnosti možno písomné hlasovanie použiť na rozhodovanie skoro o všetkom, čo sa týka správy a obnovy bytového domu, voľby orgánov spoločenstva, voľby zástupcu vlastníkov, čerpania úveru a ďalších a ďalších rozhodnutí vlastníkov. Jediný predmet, na ktorý nie je možné použiť písomné hlasovanie, je voľba overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu.
Overovatelia podpisov k písomnému hlasovaniu musia byť zvolení na schôdzi alebo zhromaždení! A práve s touto chybou sa najčastejšie stretávam pri konzultáciách k písomnému hlasovaniu. Vlastníci, správcovia aj orgány v spoločenstvách si overovateľov podpisov jednoducho určia akýmkoľvek iným spôsobom, alebo ich dokonca volia písomným hlasovaním, čo je úplne nesprávne. Pritom ustanovenie § 14a v ods. 4 zákona jednoznačne určuje voľbu týchto overovateľov na schôdzi. Pozrime sa na príslušné paragrafy zákona, ktoré hovoria o podrobnostiach a podmienkach k písomnému hlasovaniu.
§ 14a ods. 1
„Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov.
Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.“
Ak si uvedené ustanovenia súvisiace s písomným hlasovaním rozoberieme na drobné, tak nám vychádza, že:
1. Prvotnými vyhlasovateľmi písomného hlasovania sú:
- správca – v bytových domoch, ktoré sú spravované na základe zmluvy o výkone správy,
- rada – v bytových domoch, v ktorých je založené spoločenstvo vlastníkov bytov nebytových priestorov.
3. O tom, že o niektorom predmete bude vyhlásené písomné hlasovanie, môžu vlastníci rozhodnúť aj na schôdzi, lenže to nie je podmienkou. Takáto situácia obvykle nastáva v takých prípadoch, ak na schôdzi nie je možné z akéhokoľvek dôvodu o niektorom predmete relevantne rozhodnúť.
Napr. ak neboli predložené dostatočné informácie k predmetu hlasovania, alebo vôbec neboli predložené, alebo nebolo na schválenie predmetu dostatočné kvórum vlastníkov.
Vlastníci sa tiež môžu na schôdzi dohodnúť o písomnom hlasovaní k predmetu, ktorý bol do programu schôdze navrhnutý dodatočne, no k jeho prerokovaniu a schváleniu nedošlo. Ešte raz však zdôrazňujem, že vyhlásenie písomného hlasovania nemusí byť dopredu schválené vlastníkmi.
4. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť aj štvrtina vlastníkov alebo predseda spoločenstva. Tomuto vyhláseniu však musí predchádzať podanie žiadosti o vyhlásenie písomného hlasovania správcovi alebo rade (to podľa formy správy). Pri žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov musia byť vlastníci deklarovaní menovite, aby sa mohla žiadosť správcom alebo radou skontrolovať podľa aktuálneho listu vlastníctva a akceptovať.
A až keď správca alebo rada do 15 dní od prevzatia žiadosti písomné hlasovanie neuskutoční, až potom (na 16. deň od prevzatia žiadosti), vyhlasuje predmetné písomné hlasovanie štvrtina vlastníkov alebo predseda spoločenstva. Toto je tiež jedna z častých chýb, ktorej sa dopúšťajú vlastníci, ak majú v úmysle v mene jednej štvrtiny vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie.
Väčšinou ide o situácie, keď chcú iniciovať výpoveď zo zmluvy o výkone správy správcovi (pozri prvá otázka), alebo chcú odvolať predsedu alebo členov rady spoločenstva. V takom prípade si myslia, že ak obídu správcu alebo radu, že im títo nebudú môcť zmariť ich zámer. Pritom si ho zmaria sami formálnou chybou.
§14a ods. 2
„Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.“
1. Z oznámenia musí byť zrejmé a jasné, kedy a kde sa bude písomné hlasovanie konať. Kedy, t. j. najskôr od ôsmeho dňa od dátumu oznámenia a potom dokedy, t. j. do posledného dňa konania. Písomné hlasovanie sa väčšinou uskutočňuje počas viacerých dní. Koná sa buď v niektorej miestnosti v spoločných priestoroch bytového domu (kočikáreň, práčovňa, sušiareň, kancelária spoločenstva a pod.), alebo aj pred (prípadne v) bytmi či nebytovými priestormi.
Už som sa stretla aj s tým, že sa písomné hlasovanie konalo v priestoroch správcovskej spoločnosti. Je to vecou dohody vlastníkov a správcu. Toto však musí byť z oznámenia tiež zrejmé. Oznámenie o vyhlásení písomného hlasovania musí obsahovať aj „konečné“ znenie otázok, ktoré budú predmetom písomného hlasovania. Konečné preto, lebo znenie otázok z oznámenia o písomnom hlasovaní sa musí zhodovať so znením otázok v hlasovacej listine (listinách). Nemožno ich už potom meniť, dopĺňať ani niektorú vynechať.
2. Lehota od vyhlásenia písomného hlasovania pred prvým dňom jeho realizácie je sedem dní. Novela zákona č. 283/2018 Z. z. zjednotila predchádzajúce rôzne lehoty na zvolanie schôdze, vyhlásenie písomného hlasovania a vyhlásenie výsledku hlasovania na sedem dní. Predchádza sa tým mnohým chybám, ktoré súviseli s tým, že sa jednotlivé lehoty poplietli. Teraz je to sedem dní pred aj po.
Dôležité je na tomto mieste upozorniť, že prvý deň konania písomného hlasovania sa do tejto lehoty neráta. Ak sa písomné hlasovanie vyhlási prvého, potom samotná realizácia, teda prvý deň konania písomného hlasovania, je ôsmeho.
Ospravedlňujem sa, že sa vyjadrujem takto „polopatisticky“. Určite by som to nerobila, keby aj táto „drobnosť“ nebola dôvodom častého zmarenia výsledku písomného hlasovania a nebolo možné realizovať prijaté rozhodnutie vlastníkov. Dlhšia lehota pred oznámením písomného hlasovania je možná a aj sa bežne využíva. Kratšia nie, keďže zákon hovorí „najneskôr sedem dní vopred“.
3. Doručenie oznámenia o písomnom hlasovaní je tiež častým kameňom úrazu pri dodržiavaní formálnych podmienok písomného hlasovania. Ide o to, že ak nie je v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve určený iný spôsob doručenia oznámenia ako hovorí zákon, v tomto prípade o písomnom hlasovaní, potom platí prvá časť vety zákona, teda povinnosť doručiť oznámenie o písomnom hlasovaní v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru.
Iný spôsob doručenia môže byť napr. uloženie oznámenia vo vývesnej tabuli v každom vchode bytového domu alebo vloženie do poštovej schránky vlastníka, alebo elektronické doručenie na overenú adresu vlastníka, alebo ďalšie možnosti doručenia.
Podľa môjho názoru môže byť v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve dohodnutých aj viacero spôsobov doručenia, napr. kombinácia doručenia do vývesnej tabule, elektronicky a do schránok (sú ešte vlastníci, ktorí nevedia komunikovať elektronicky). Podstatné je, aby boli zmluvne dohodnuté, pretože ak nie sú, potom platí zákon.
4. Ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov, musí sa oznámenie doručiť aj správcovi alebo predsedovi spoločenstva, ak sa ich predmet rozhodovania dotýka. Čo sa väčšinou, podľa mojich skúseností, aj týka.
Ak si uvedomíme, že z prevažnej väčšiny predmetov rozhodovania vyplynú aj úlohy pre správcu alebo pre predsedu spoločenstva ako osôb oprávnených konať v mene vlastníkov navonok, je podľa môjho názoru zákonná podmienka doručenia oznámenia o písomnom hlasovaní správcovi alebo predsedovi úplne na mieste
§14a ods. 4
„Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania.
Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní.
Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.“
1. Táto časť zákona už dopodrobna opisuje, čo všetko musí hlasovacia listina alebo viaceré hlasovacie listiny, obsahovať. Dôležité je, aby na každej jednej hlasovacej listine, ak ich je viac, boli v hlavičke uvedené všetky zákonom stanovené údaje tak, aby nebolo možné niektorú hlasovaciu listinu alebo jej stranu spochybniť alebo zameniť.
V hlasovacej listine (listinách) musí byť teda uvedené:
- kto písomné hlasovanie vyhlasuje a pre ktorý bytový dom,
- miesto konania písomného hlasovania,
- úplné znenie schvaľovaného návrhu,
- otázky označené poradovými číslami (v znení zhodnom s oznámením),
- termín konania hlasovania,
- meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
- súhlas alebo nesúhlas vlastníka vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania,
- podpisy dvoch overovateľov podpisov písomného hlasovania (zvolených na schôdzi!!!).
3. Znenie otázok písomného hlasovania na hlasovacej listine (listinách) sa musí zhodovať so znením otázok na oznámení o písomnom hlasovaní. Znenie nie je možné meniť ani dopĺňať ďalšie otázky, prípadne niektorú vynechať.
4. Overovatelia podpisov k písomnému hlasovaniu musia byť zvolení na schôdzi (zhromaždení) a musia byť prítomní pri podpise vlastníka. Svojím podpisom potvrdzujú pravosť podpisu vlastníka. Moje odporúčanie znie: Pri voľbe overovateľov písomného hlasovania na schôdzi zvoliť viacerých „univerzálnych“ overovateľov podpisov k všetkým nasledujúcim písomným hlasovaniam, ktoré kedy bude správca alebo rada, alebo štvrtina vlastníkov, alebo predseda v budúcnosti vyhlasovať.
Tak sa môže kedykoľvek k čomukoľvek vyhlásiť písomné hlasovanie a nie je obmedzené zabezpečením schôdze na voľbu overovateľov podpisov pred každým písomným hlasovaním. Overovateľmi podpisov môžu byť aj volený zástupca vlastníkov, členovia rady a predseda. Nie je tým porušené žiadne ustanovenie zákona, ktorý neurčuje žiadne ďalšie podmienky pre overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu okrem ich voľby na schôdzi.
5. Písomné hlasovanie obvykle prebieha viacero dní z dôvodu zabezpečenia čo najväčšieho počtu vlastníkov. Podľa možností je vhodné zabezpečiť hlasovanie v dopoludňajších aj popoludňajších hodinách.
6. Výsledok hlasovania zisťuje ten, kto písomné hlasovanie vyhlásil, t. j. správca, rada, štvrtina vlastníkov alebo predseda, a to za účasti dvoch overovateľov.
§14a ods. 6
„Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia.
Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov.“
Toto ustanovenie zákona je jasné a zrozumiteľné a nie je k nemu potrebný ďalší komentár. Snáď predsa iba k tomu, že opäť je potrebné zmluvne konkrétne dohodnúť „obvyklý“ spôsob zverejnenia výsledku hlasovania. Nestačí teda mať uvedený iba „obvyklý“ spôsob, je treba uviesť presne, čo obvyklý spôsob obsahuje.
Teda opäť – uloženie oznámenia vo vývesnej tabuli v každom vchode bytového domu alebo vloženie do poštovej schránky vlastníka, alebo elektronické doručenie na overenú adresu vlastníka, doručenie osobne proti podpisu, poštou alebo ďalšie možnosti doručenia.
A opäť, podľa môjho názoru môže byť v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve dohodnutých aj viacero spôsobov vyhlásenia výsledku hlasovania vo vzájomnej kombinácii.
Ako by teda malo písomné hlasovanie vyzerať krok po kroku? Asi nasledovne:
Písomné hlasovanie vyhlásené správcom alebo radou spoločenstva.
I. krok – 1. deň Vyhlásenie písomného hlasovania správcom alebo radou doručením oznámenia:
- v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru alebo
- spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve.
II. krok – najneskôr 8. deň
Priebeh písomného hlasovania
Alternatíva A:
- na jedom určenom mieste v bytovom dome (kancelária spoločenstva, kočikáreň, spoločný priestor) sedia dvaja overovatelia podpisov,
- vlastníci postupne prichádzajú a pred overovateľmi podpisov k písomnému hlasovaniu podpisujú hlasovaciu listinu,
- overovatelia podpisov písomného hlasovania vzápätí potvrdia podpis každého vlastníka dvomi podpismi,
- pri písomnom hlasovaní môžu byť aj ďalšie osoby (volený zástupca, členovia rady, predseda, správca).
- dvaja overovatelia podpisov postupne navštevujú jednotlivých vlastníkov,
- vlastníci pred bytmi (v bytoch) a NP podpisujú hlasovaciu listinu pred overovateľmi podpisov,
- overovatelia podpisov písomného hlasovania potvrdia podpis každého vlastníka dvomi podpismi,
- pri písomnom hlasovaní môžu byť prítomné aj ďalšie osoby (volený zástupca, členovia rady, predseda, správca).
Vyhodnotenie písomného hlasovania Správca alebo rada za účasti dvoch overovateľov:
- skontrolujú správnosť hlasovania a platnosť jednotlivých hlasov,
- zrátajú hlasy k jednotlivým otázkam,
- zistia výsledok hlasovania,
- spíšu zápisnicu o priebehu hlasovania.
Správca alebo rada vyhlásia výsledok hlasovania spôsobom v dome obvyklým podľa zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, najneskôr na siedmy deň od ukončenia písomného hlasovania.
Písomné hlasovanie vyhlásené štvrtinou vlastníkov alebo predsedom.
I. krok – 1. deň
Štvrtina vlastníkov alebo predseda doručia žiadosť o vyhlásenie písomného hlasovania správcovi alebo rade spoločenstva. Ak správca alebo rada písomné hlasovanie vyhlásia, postupuje sa ako v predošlom texte. Ak sa za 15 dní od prevzatia žiadosti písomné hlasovanie neuskutoční, potom nasleduje:
II. krok – 16. deň Vyhlásenie písomného hlasovania štvrtinou vlastníkov alebo predsedom doručením oznámenia:
- v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru alebo
- spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy, alebo v zmluve o spoločenstve,
- oznámenie je doručené aj správcovi a predsedovi spoločenstva, ak sa ich predmet hlasovania týka.
Ďalší postup je zhodný, ako pri vyhlásení písomného hlasovania správcom alebo radou spoločenstva. Vyhodnotenie hlasovania je tiež zhodné, no výsledok hlasovania vyhlási zvolený zástupca štvrtiny vlastníkov, zároveň ho oznámi aj správcovi a predsedovi, alebo výsledok vyhlási predseda. Ešte jedno veľmi dôležité upozornenie!
- Ak v bytovom dome nie sú zvolení overovatelia podpisov, musí správca alebo rada najprv, ešte pred vyhlásením písomného hlasovania, zvolať schôdzu alebo zhromaždenie s jediným bodom programu, a to: „Voľba overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu“.
- Na voľbu overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu postačuje kvórum podľa § 14b ods. 4, a to nadpolovičná väčšina prítomných na schôdzi (zhromaždení). Bez tohto kroku nemá zmysel písomné hlasovanie vyhlasovať, pretože by sa konalo v rozpore so zákonom a bolo by neplatné.
Prípadne možno dohodnúť ďalšie podrobnosti k písomnému hlasovaniu v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, tieto však musia byť v súlade so zákonom, inak sú neplatné.
Ing. Otília Leskovská